11.
November

Grundsätzlich steht es Wohnungseigentümern frei, ihre Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten jederzeit an beliebige Dritte zu verkaufen. Diese Befugnis ergibt sich bereit aus allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften. Von dieser Verfügungsfreiheit der Eigentümer macht § 12 Wohnungseigentumsgesetz eine Ausnahme: Wohnungseigentümer können nämlich vereinbaren, dass eine Veräußerung nur unter Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erfolgen darf. Dann liegt eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung vor. Zweck dieser ist der Schutz der Gemeinschaft vor unerwünschten oder persönlich oder finanziell unzuverlässigen Personen.

Zustimmungserfordernisse werden oft bereits in der Teilungserklärung festgehalten. Aber auch nachträglich kann eine solche Beschränkung unter Einbeziehung aller Eigentümer vereinbart werden. Ein generelles Veräußerungsverbot ist zwar nicht zulässig, es kann aber auf bestimmte Arten der Veräußerung beschränkt werden. Veräußerungen an Verwandte ersten Grades können also zum Beispiel von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden. Auf der anderen Seite darf allerdings nicht vereinbart werden, dass ein Verkauf nur an bestimmte Personen erfolgen darf. Insbesondere ist die Vereinbarung diskriminierender Kriterien – wie zum Beispiel das Verbot der Veräußerung an Ausländer oder kinderreiche Familien – nicht erlaubt.

Soll in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Veräußerungsbeschränkung eine Einheit verkauft werden, müssen die Wohnungseigentümer selbst oder bevollmächtigte Dritte zustimmen. Als bevollmächtigter Dritter kommt beispielsweise der Verwalter in Betracht. Mit welcher Mehrheit die Zustimmung im Einzelfall erfolgen muss, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab. Häufig bedarf es der „Zustimmung der (anderen) Wohnungseigentümer“. Dann muss im Zweifel jeder Wohnungseigentümer zustimmen. Soll eine Zustimmung per Mehrheitsbeschluss ausreichen, muss dies in der Vereinbarung eindeutig vorgesehen sein. Auch der Verwalter kann ermächtigt werden, die Stimmen für einzelne Wohnungseigentümer auszuüben. Dafür benötigt er jedoch eine entsprechende Vollmacht. Es kann auch von vornherein vorgesehen oder nachträglich beschlossen werden, dass der Verwalter als Vertreter der WEG über die Zustimmung entscheidet.

Um eine Zustimmung zur Veräußerung zu erteilen oder auch zu versagen, müssen die Wohnungseigentümer alle für die Entscheidung relevanten Umstände über den potenziellen Käufer kennen. Dafür muss der Verkäufer eine Selbstauskunft des Erwerbers veranlassen.

Die Zustimmung kann dann vor oder nach Abschluss des Kaufvertrages erteilt werden. Sie muss jedoch bis zur Eintragung im Grundbuch vorliegen, für die sie auch zwingend notwendig ist. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die Zustimmung nach Auffassung der Rechtsprechung auch widerrufen werden (BGH, Urteil vom 27. September 1962, III ZR 83/61).

Wird die Zustimmung verweigert, darf dies nur aus „wichtigem Grund“ geschehen. Die Zustimmung kann insbesondere nicht von bestimmten Handlungen oder Erklärungen abhängig gemacht werden. Eine anderslautende Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist nicht wirksam. Ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung soll immer dann gegeben sein, wenn objektiv begründete Zweifel an der Person des Erwerbers bestehen, die erwarten lassen, dass der Eintritt des Erwerbers in die Gemeinschaft zu einer gemeinschaftswidrigen Gefährdung für die übrigen Wohnungseigentümer führen wird (Bayerisches Oberlandesgericht vom 4. Januar 1995, 2Z BR 114/94). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Erwerber einer verbotenen Organisation angehört oder er wirtschaftlich nicht leistungsfähig ist. Diskriminierende Gründe wie Rasse, ethnische Herkunft oder Kinderreichtum, reine Antipathie oder die Fortsetzung einer bisher geduldeten zweckwidrigen Nutzung sollen hingegen keinen wichtigen Grund darstellen.

Wird die Zustimmung zur Veräußerung versagt, ohne dass ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, besteht ein einklagbarer Anspruch. Eine ungerechtfertigte Verweigerung kann sogar Schadensersatzansprüche auslösen.

Julia Wagner, Referentin Recht, Haus & Grund Deutschland

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