11.
Oktober

Was tun, wenn der Bauträger vom Plan abweicht? Ein Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt exemplarisch, warum wohnungseigentumsrechtliche Schutzmechanismen in der Bauphase noch nicht greifen. 

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall (Urteil vom 16. Mai 2025, V ZR 270/23) hatte ein Bauträger eine Wohnanlage errichtet und für eine Gewerbeeinheit Lüftungsanlagen und Kühlaggregate auf Gemeinschaftsflächen installiert, was jedoch entgegen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Baubeschreibung erfolgte. Die Kläger waren durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert, hatten Besitz übernommen oder waren bereits im Grundbuch eingetragen. Sie sahen in den Anlagen unzulässige bauliche Veränderungen im Sinne des Wohnungseigentumsrechts und verlangten deren Beseitigung. Der BGH verneinte einen wohnungseigentumsrechtlichen Beseitigungsanspruch: Solange der Bauträger noch in der Errichtungsphase tätig ist, unterliege sein Verhalten nicht dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), sondern ausschließlich dem Bauvertragsrecht.

Eigentümer ohne Gemeinschaftspflichten
Während der Errichtungsphase handele der Bauträger nicht als Teil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), sondern als Unternehmer mit werkvertraglichen Pflichten. Selbst wenn er im Grundbuch eingetragen ist, sei sein Verhalten allein am Inhalt des Bauvertrags zu messen. Ein Beseitigungsanspruch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit dem WEG scheide in dieser Phase aus. Dies hat praktische Auswirkungen für alle werdenden und bereits eingetragenen Erwerber: Einwendungen gegen Planabweichungen während der Errichtungsphase sind ausschließlich werkvertraglich durchzusetzen. Der rechtliche Schutz des WEG findet erst Anwendung, wenn der Bauträger seine Verpflichtungen zur Errichtung des Gebäudes vollständig erfüllt hat. Dies ist regelmäßig nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Fall. Die alleinige Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts und der gleichzeitige Ausschluss wohnungseigentumsrechtlicher Vorschriften führen dazu, dass der Bauträger zwar formell Eigentümer ist, rechtlich aber nicht als solcher behandelt wird. Er ist im Grundbuch eingetragen und hat die tatsächliche Verfügungsgewalt inne, unterliegt jedoch nicht den gemeinschaftlichen Pflichten der GdWE. Es bestehen also Eigentümerrechte, ohne dass eine typische Einbindung in die gemeinschaftliche Verantwortung erfolgt.

Werkvertraglich reagieren: So schützen sich Erwerber
Sofern Erwerber während der Bauphase Abweichungen vom vertraglich geschuldeten Zustand feststellen, müssen sie zeitnah aus dem Werkvertrag heraus reagieren. Dazu gehört insbesondere, die Abweichung zu rügen und dem Bauträger eine Frist zur Nachbesserung zu setzen. Auch Mängelrechte wie Nacherfüllung oder Schadenersatz kommen in Betracht. Ist das Gemeinschaftseigentum nicht ordnungsgemäß errichtet, kann die Abnahme verweigert werden. Zudem sollten vereinbarte Sicherheiten, beispielsweise Bürgschaften, geprüft und gegebenenfalls in Anspruch genommen werden.

Eingreifen nach Bauabschluss: Die Rolle der GdWE
Erst nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums oder mit dem vollständigen Übergang der Verwaltung auf die GdWE greift das WEG. Ab diesem Zeitpunkt ist die GdWE befugt, eigenständig über bauliche Maßnahmen zu entscheiden und kann gegen unzulässige Veränderungen vorgehen, etwa durch Beschlussfassung über Rückbau oder Genehmigung nachträglicher Abweichungen. Maßgeblich ist dann, ob die Maßnahme ohne Beschluss erfolgt ist und ob die Voraussetzungen für eine rückwirkende Genehmigung beziehungsweise eine Beseitigung vorliegen. Die GdWE sollte frühzeitig eine rechtliche Bewertung vornehmen, Beschlussfassungen vorbereiten und sich gegebenenfalls extern zu den Erfolgsaussichten eines Rückbauverlangens beraten lassen. Letztendlich bleibt es jedoch dabei: Wer das Gemeinschaftseigentum in der Bauphase schützen will, muss werkvertraglich handeln. Das Wohnungseigentumsrecht greift erst, wenn die GdWE das Ergebnis nur noch verwalten kann.

Luisa Peitz
Referentin Recht Haus & Grund Deutschland

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