Einer Nutzungsänderung geht oftmals eine bauliche Veränderung voran. Sie ist also das erste allgemein sichtbare Signal, dass etwas passieren wird. Aber nicht allen Wohnungseigentümern sind Änderungen willkommen. Daher wollen viele auch direkt gegen die Baumaßnahme vorgehen, um ungewünschte Veränderungen gleich im Keim zu ersticken.
Dass dies nicht der richtige Weg ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 10. Oktober 2025 (V ZR 192/24) aufgezeigt. Denn oftmals ist der Umbau rechtmäßig, aber eine spätere Nutzungsänderung unzulässig. Ein Vorgehen gegen den Umbau ist dann zum Scheitern verurteilt.
Der Fall
In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), bestehend aus drei Wohnungen, wurden in der Vergangenheit im Zuge einer Änderung der Teilungserklärung zwei Wohnungen Sondernutzungsrechte an Kellerräumen zugewiesen. Der eine Wohnungseigentümer baute dort eine Toilette ein, während der andere sich ein Bad, Heizkörper und einen Kabelanschluss einbauen ließ. Diese Änderungen ließen sie sich nachträglich in einer Eigentümerversammlung gestatten. Der Eigentümer der Wohnung ohne zugewiesene Sondernutzungsrechte focht diesen Beschluss an. Er vertrat die Ansicht, dass die Umbauten Nutzungen erlaubten, die im Widerspruch zur festgelegten Nutzung als Kellerräume ständen und somit nicht genehmigt werden dürften.
Umbau zulässig …
Die BGH-Richter wiesen das Anliegen des Wohnungseigentümers zurück. Bei den Umbauten handele es sich um bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die aber keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellen und auch keinen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen. Sie eröffneten zwar die Möglichkeit, die Räumlichkeiten entgegen der vereinbarten Zweckbestimmung („Kellerräume“) auch zu unzulässigen Wohnzwecken zu nutzen. Dies führe aber nicht dazu, dass die Gestattung der Umbauarbeiten angefochten werden könne. Denn auch eine insoweit zulässige Nutzung als Hobbyraum sei möglich, soweit diese nicht mehr störe als eine Nutzung als Lagerfläche. Der Wohnungseigentümer könne daher die Gestattung der Umbauarbeiten nicht anfechten.
… aber Schutz vor unzulässiger Nutzung
Sollte später jedoch eine unzulässige Nutzung für Wohnzwecke erfolgen, könnte der Wohnungseigentümer verlangen, dass die GdWE eine entsprechende Nutzung untersage. Das Gleiche gilt, wenn bei der zulässigen Nutzung als Hobbyraum eine nicht mehr hinnehmbare Lärmbelästigung entstünde.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland
Praxistipp
„Wohnungseigentümer müssen also immer zwischen den baulichen Maßnahmen und einer späteren Nutzung unterscheiden. Solange die Umbauten auch noch eine zulässige Nutzung ermöglichen, können sie zulässig sein. Eine mögliche, aber unzulässige Nutzung kann aber später untersagt werden. Insoweit sollten sich auch Eigentümer, die eine bauliche Veränderung betreiben, vorher gut überlegen, ob ihre geplante Nutzung zulässig ist. Ansonsten laufen sie in die Falle, dass sie für den Umbau bezahlen, diesen aber nicht wunschgemäß nutzen können.“