07.
November

Die Änderung des Verteilungsschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann gravierende Auswirkungen auf die vom einzelnen Eigentümer zu tragenden Kosten haben. Denn es macht unter Umständen einen großen Unterschied, ob beispielsweise die Müllkosten nach den Quadratmetern oder nach der Anzahl der Wohnungsbewohner verteilt werden.

Der BGH hat daher in seinem Urteil vom 8. Juni 2018 (V ZR 195/17) bestätigt, dass eine Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels nur dann wirksam beschlossen werden kann, wenn aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung auch bewusst war, dass sie die bisherige Kostenverteilung für die Zukunft abändern.

Im konkreten Fall befand sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Hochhaus, bestehend aus Wohneinheiten sowie einem Hotelbereich. In Verträgen über den Einsatz eines Pförtners sowie die technische Betreuung des Gebäudes wurde auch eine Regelung zur Aufteilung der hierfür anfallenden Kosten zwischen den Betreibern des Hotels und der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen. Diese Kostenverteilung entsprach aber nicht dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilungsschlüssel.

Dennoch wurden die Verträge durch bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. Später wurde dann von dem Dienstleister über die tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet. In der Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, auf diese konkrete Abrechnung den im Vertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel anzuwenden. Gegen diese Verteilung wandte sich ein Wohnungseigentümer und forderte, dass die Kosten entsprechend der Regelung der Teilungserklärung verteilt werden.

Der BGH gab dem Eigentümer recht. Grundsätzlich könne ein Kostenverteilungsschlüssel zwar gemäß § 16 Absatz 3 WEG abgeändert werden. Der bestandskräftige Beschluss über die Verträge sei hierfür aber nicht ausreichend. Denn aus diesem Beschluss gehe nicht hervor, dass die Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Verträge hinaus auch den Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung abändern wollten. Daher blieb es bei dem in der Teilungserklärung verankerten Schlüssel.

 

Das empfiehlt Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund Deutschland:

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, dann sollten Sie bei einer Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten besonders aufpassen. Denn bei der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter sind Sie an den mietvertraglich vereinbarten Schlüssel gebunden. Sollte dieser nicht mit dem in der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Schlüssel übereinstimmen, dann erschwert Ihnen dies nicht nur die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Im schlimmsten Fall können Sie aufgrund der unterschiedlichen Schlüssel auch nicht alle Ihnen als Wohnungseigentümer in Rechnung gestellten Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

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