12.
August

Wärmewende

Hohe Kostenbelastung für Vermieter

Die Dekarbonisierung des Wohngebäudebestands stellt Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Eine aktuelle Untersuchung des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) hat die Kostenbelastung der Wärmewende für Wohnungsunternehmen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen anhand von vier Ausgangsportfolios analysiert. 

Die Ergebnisse sind auch für private Vermieter relevant und verdeutlichen die komplexen wirtschaftlichen und regulatorischen Bedingungen, unter denen die Wärmewende umgesetzt werden muss. 

Förderquoten und Zielstandards
Eine zentrale Erkenntnis der Untersuchung ist, dass die Förderquoten bei ambitionierten Zielstandards wie dem Effizienzhaus-70- (EH 70) oder höheren Standards häufig geringer ausfallen als bei weniger ambitionierten Maßnahmen. Dies liegt daran, dass die Kostenobergrenzen bei umfassenden energetischen Modernisierungen häufiger und deutlicher überschritten werden. Ambitionierte Zielstandards erfordern erhebliche Investitionen in die Gebäudetechnik und -hülle. Für Vermieter ist demnach eine genaue Kalkulation und Planung der Maßnahmen unerlässlich, um finanzielle Risiken zu minimieren.

Investitionskostenvergleich
Die Untersuchung zeigt, dass die Umstellung auf Wärmepumpen trotz Förderung mit höheren Investitionskosten verbunden ist als der Wechsel zur Fernwärme. Selbst der beim Einbau einer Wärmepumpe gewährte 5-Prozent-Effizienzbonus kann die Mehrkosten nicht vollständig kompensieren. Fernwärme stellt daher oft eine kosteneffizientere Alternative dar, insbesondere in Gebieten mit bestehender oder geplanter Fernwärmeversorgung. Vermieter sollten daher prüfen, welche Wärmeversorgungslösung langfristig die wirtschaftlichste ist und wie sich mögliche Förderungen optimal nutzen lassen.

Mieterhöhungsspielräume nicht ausreichend
Ein weiteres zentrales Ergebnis der Studie ist, dass die Mieterhöhungsspielräume in der Regel nicht ausreichen, um die Kosten der energetischen Modernisierungen zu decken. Dies gilt insbesondere für Vermieter mit niedrigen Ausgangsmieten. Die gesetzlichen Kappungsgrenzen beschränken die Möglichkeit, die Investitionskosten über Mieterhöhungen zu refinanzieren. Dies führt zu einer erhöhten finanziellen Belastung für Vermieter und kann die wirtschaftliche Stabilität beeinträchtigen.

Benachteiligung bei niedrigen Mieten
Insbesondere Marktakteure mit niedrigen Ausgangsmieten – also ein Großteil der privaten Vermieter in Deutschland – sind hier besonders benachteiligt. Grund hierfür ist die Kappungsgrenze von 2 Euro pro Quadratmeter bei Nettokaltmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter. Diese Regelung erschwert es Vermietern, die notwendigen Investitionen für die Wärmewende über Mieterhöhungen zu refinanzieren. Vermieter mit niedrigen Mieten haben somit weniger Spielraum, die erheblichen Kosten der energetischen Modernisierungen zu tragen, was zu einer wirtschaftlichen Schieflage führen kann.

Fazit
Die Wärmewende stellt Vermieter vor große Herausforderungen, sowohl in finanzieller Hinsicht als auch regulatorisch. Die Untersuchung des DV zeigt deutlich, dass ambitionierte Zielstandards und die Umstellung auf moderne Heiztechnologien erhebliche Investitionen erfordern, die nicht immer vollständig durch Förderungen und Mieterhöhungen gedeckt werden können. Insbesondere Vermieter mit niedrigen Ausgangsmieten sind von diesen Belastungen stark betroffen. Um die Klimaziele zu erreichen und gleichzeitig die wirtschaftliche Stabilität zu gewährleisten, sind umfassende Fördermaßnahmen und ein flexibler rechtlicher Rahmen notwendig. Vermieter sollten die verschiedenen Dekarbonisierungspfade sorgfältig prüfen und sich über mögliche Förderungen und rechtliche Rahmenbedingungen informieren, um die besten Entscheidungen für ihre Immobilien und Mieter treffen zu können.

Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik Haus & Grund Deutschland

Wohnkosten in Deutschland für Mieter im Schnitt geringer als für Eigentümer
Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung der Europäischen Stiftung für die Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen aus dem Jahr 2023. Die Wohnkosten – unter Berücksichtigung von Mieten, Hypothekenzinsen, Wohnungssteuern, Nebenkosten, Instandhaltungsaufwendungen und anderen – sind für Mieter in Europa im Durchschnitt wesentlich höher als für Eigentümer. Dies ist in allen Mitgliedstaaten mit Ausnahme Deutschlands der Fall.

Natürlich müssen solche Ergebnisse auch vor dem Hintergrund des durchschnittlichen Einkommens betrachtet werden. Hier liegt Deutschland im Mittel auf einem hohen Niveau. Während sich die Wohnkosten der Mieter in Deutschland, nicht zuletzt wegen des hohen Einkommensniveaus, im europäischen Vergleich im oberen Drittel bewegen, übersteigen die Wohnkosten der deutschen Eigentümer die Ausgaben der Eigentümer in den anderen Mitgliedstaaten bei Weitem. Grund dafür sind die hohen Bauland- und Baukosten sowie konstant hohe Bauzinsen.

Dieses Ergebnis ist vor dem Hintergrund der hitzig geführten Debatte über explodierende Mieten von großem Interesse, da sie zeigt, dass Eigentümer in der öffentlichen Wahrnehmung oft zu kurz kommen.

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